Gevolgen voor uw initiatief of aanvraag omgevingsvergunning

De verwachting is dat de Omgevingswet per 1 januari 2024 ingaat. Deze wet bundelt wetten en regels over de leefomgeving. De Omgevingswet kan gevolgen hebben voor uw plannen om te (ver)bouwen of een ander ruimtelijk initiatief uit te voeren.

Heeft u een plan en wilt u hiervoor een aanvraag bij de gemeente doen? De komst van de Omgevingswet per 1 januari 2024 kan gevolgen hebben voor uw aanvraag. Wat zijn de mogelijke aanvraagprocedures waar u mee te maken kan krijgen? Om deze vraag te beantwoorden is het van belang om te weten of uw plan voldoet aan de regels van het bestemmingsplan of niet.

Uw aanvraag voldoet aan het bestemmingsplan

Dit betekent dat het moment dat u de aanvraag indient, de procedure bepaalt. Wat bedoelen we hiermee?

Aanvraag indienen vóór 1 januari 2024

Dient u uw aanvraag vóór 1 januari 2024 in? Dan verandert er nog niets. We behandelen uw aanvraag volgens de huidige wetgeving: de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat uw aanvraag door de gemeente wordt getoetst aan vijf punten:

  • De eisen van de Wabo.
  • Het bestemmingsplan.
  • Het bouwbesluit. Dit heet ook wel de bouwtechnische toets.
  • De welstandseisen (als het plan niet in een welstandsvrij gebied ligt. Vraag dit na bij de gemeente).
  • De bouwverordening.

Aanvraag indienen vanaf 1 januari 2024

Dient u uw aanvraag vanaf 1 januari 2024 in? Dan behandelen we uw aanvraag volgens de Omgevingswet. Uw aanvraag wordt door de gemeente dan aan twee of drie punten getoetst:

  • De eisen van de Omgevingswet.
  • Het omgevingsplan (daaronder vallen dan de voormalige bestemmingsplannen, welstand en de voormalige bouwverordening, maar ook de regels voor uitwegen, bomen kappen en sommige milieubelastende activiteiten).
  • De bouwtechnische toets. De gemeente geeft aan of zij deze toets zelf uitvoert, of dat deze toets door een private partij uitgevoerd moet worden (dat is bij gevolgklasse 1 bouwwerken, zoals niet-gestapelde woningen).
Uw aanvraag voldoet niet aan het bestemmingsplan

Wanneer uw aanvraag niet voldoet aan het bestemmingsplan, zijn er drie manieren waarop uw plan toch mogelijk gemaakt kan worden.

  • Een bestemmingsplan wijzigen
  • Een bestemmingsplan herzien
  • Een buitenplanse omgevingsvergunning aanvragen

Elke manier leggen we uit op de pagina Uw aanvraag voldoet niet aan het bestemmingsplan.

Hoe maakt u een keuze tussen deze manieren?

Zowel onder de huidige wetgeving als onder de nieuwe Omgevingswet blijft het belangrijk om een keuze te maken tussen:

  • het bestemmingsplan/omgevingsplan veranderen; of
  • een omgevingsvergunning aanvragen voor afwijken van het bestemmingsplan.

Hoe maakt u een keuze? Hierbij kunt u deze argumenten afwegen:

  • Meestal is er in projecten sprake van een vergunningplichtig bouwwerk. Wijkt dat bouwwerk van het bestemmingsplan/omgevingsplan af? Dan is na het wijzigen van het omgevingsplan, nog steeds de omgevingsvergunning nodig voor het bouwen. Een omgevingsvergunning regelt echter beide - bouwen en afwijken - in één besluit. Een omgevingsvergunning met afwijking is (onder de Omgevingswet nog meer dan nu) daarom sneller en goedkoper dan wijziging van het omgevingsplan.
  • Financiers eisen regelmatig dat het te financieren plan mogelijk is op basis van het bestemmingsplan/omgevingsplan. Een omgevingsvergunning is voor financiers soms niet voldoende om bijvoorbeeld kredieten of hypotheken te verstrekken.
  • In sommige gevallen moeten er bepaalde (bouw)rechten verdwijnen om tot een aanvaardbare ruimtelijke situatie te komen. Denk aan:
    • een bedrijfsverplaatsing om een beter woonklimaat voor omwonenden te realiseren;
    • een verandering van een agrarisch erf naar ‘wonen’;
    • het bouwen van een bouwwerk naast het bouwvlak dat in het bestemmingsplan is opgenomen;
    • het stoppen van een discotheek om daarnaast een zorgcentrum mogelijk te maken.

Als de oude bedrijfsbestemmingen of het oude bouwvlak niet worden weggehaald, blijft het mogelijk om daar een bedrijf, een agrarisch bouwwerk of een discotheek te bouwen. Dit is hinderlijk voor de bestaande of nieuwe woningen. Bestemmingen of bouwrechten ‘weghalen’ kan niet met een omgevingsvergunning. In die gevallen kan de gemeente bepalen dat wijzigen van het omgevingsplan vereist is.

  • Het vergunningvrij bijbouwen werkt alleen bij erven die een juiste bestemming hebben in het bestemmingsplan/omgevingsplan. Is je woning/bedrijf mogelijk gemaakt zonder het bestemmingsplan aan te passen naar ‘wonen’ of ‘bedrijven’? Dan zijn alle aanbouwen of bijgebouwen vergunningplichtig.
  • Een bestemmingsplan/omgevingsplan kan ook bouwplannen in de toekomst mogelijk maken. Denk aan uitbreidingen van een woning of bedrijf. Een omgevingsvergunning maakt alleen één concreet, uitgewerkt (bouw)project mogelijk.

Wet Kwaliteitsborging

Tegelijk met de Omgevingswet gaat er ook een andere wet in. Deze Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) heeft als doel om de kwaliteit van de gebouwen te verbeteren. Onafhankelijke kwaliteitscontroleurs controleren of een gebouw voldoet aan de wettelijke, technische eisen. Dit doen zij tijdens het ontwerp en op de bouwplaats. Deze controleurs heten kwaliteitsborgers.